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電梯老化、門禁虛設…部分住宅小區“未老先衰”_免費超碰在線av視頻
2019-08-13 09:00  www.castaknowledge.com    我要評論

電梯老化、門禁虛設…部分住宅小區“未老先衰”_免費超碰在線av視頻

2018年10月11日,浙江杭州大唐苑小區居民從加裝了電梯的單元門前走過 李忠攝

近日,一名5歲男童與母親路過位于深圳福田區的京基御景華城小區,被從20樓墜落的玻璃窗砸傷,男童經搶救不治身亡。據了解,這一交付使用不滿15年的小區,在后續隱患排查中,還發現數起窗戶螺絲松動、螺絲缺失、滑撐生銹或斷裂等情況……部分小區建筑設施“未老先衰”導致安全事故,近年來引發社會廣泛關注。

專家告訴《瞭望》新聞周刊記者,部分小區“未老先衰”的背后,既有房地產質量源頭端因素,也存在物業管理不善等原因。小區管理不善不僅影響了居民的獲得感,還造成開發商、物業與居民之間矛盾交織。“小區病”如何破解?

部分住宅小區“未老先衰”

記者調查發現,不僅“高空墜窗”等“急性病”威脅公共安全,“電梯停擺”等“慢性病”在不少小區也呈現多發態勢。

長沙市岳麓區的鈺龍天下小區是附近聞名的“學區房”小區,房屋單價在岳麓區名列前茅。然而,在很長一段時間里,電梯狀況百出、垃圾久置污臭四散、高空拋物砸壞車輛等情況讓不少業主難以忍受。

“電梯停擺”等“小區病”,還加劇了業主與物業之間的矛盾。6月23日晚,重慶江北區海語江山小區發生一起保安毆打業主事件。事發時,業主正在電梯口添加鄰居微信,想建群商量停擺電梯的維修問題,被兩名保安打傷入院。據了解,這一小區因電梯停擺,有業主稱要爬30樓上下班。

電梯老化、墜窗頻發、門禁虛設、垃圾成山……有居民反映,一些房齡才10多年的小區,就已出現基礎服務設置損壞嚴重,小區整體環境和物業管理水平每況愈下。

部分小區管理失序同時帶來不少潛藏的服務管理漏洞和風險,一定程度加速了小區的折舊。

物業管理“先天不足”

部分住宅小區在規劃建設源頭端,就埋下“小區病”病根。家在長沙市鳳凰城小區的宋先生告訴記者,自家房子的外墻滲水,只要遇到下雨天,屋內的墻面就會水跡斑駁。小區內多戶人家都有類似的情況。有的人家墻體開裂,墻皮如紙糊一般,用手一撕就往下掉。他們向物業公司反映過多次,但物業“維修”就是在墻上刷一層白漆,無法從根子上解決問題。

北京盈科(長沙)律師事務所律師鐘玉琦說,從目前情況看,小區外墻滲水屬于房屋質量問題,開發商應采取有效補救措施,賠償業主損失。

一些小區物業公司負責人表示,建筑隱患在驗收時難以發現,導致業主入住之后,問題叢生,物業也十分頭痛。但是,在實踐中,對于房地產商、建筑公司等的責任,往往難以追究。

也有一些小區在建設之初,規劃不夠科學合理,導致垃圾處理、車位數量、小區公共活動空間等問題,引發小區物業之間的矛盾。

西南政法大學教授、重慶市政協委員程德安說,一是小區規劃存缺陷,車位、電梯等小區固有配套設施不足;二是小區周邊配套設施不足,一個大型小區,要考慮教育、商業、醫療及運動設施等配套。但現實中,一些居住人口數萬的小區,都沒有完整配套這些功能,給群眾生活帶來不便。

部分小區物業管理不善,共建共治共享不足,甚至激發多方矛盾。專家就此分析認為:

一是相當一部分小區的物業公司就是開發商自己成立的公司,把小區物業服務當作生財之道,專業水平不夠,服務意識薄弱。

二是目前小區要成立業主委員會都非常困難,遑論在此基礎上更換物業公司、動用維修基金等,反復拉鋸讓問題難以解決。

三是居民社區治理參與能力和意識不足,部分居民以自身利益為先,不顧全體,導致意見難以達成共識。

部分小區還因為“鄰避效應”,業主與物業“長期拉鋸”。長沙鈺龍天下小區垃圾臭味擾民問題久拖未決,屢次投訴,已成為湖南省省級環保督察反饋問題。小區內的居民告訴記者,

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,在建設之初,開發商沒有完全建好小區內的垃圾站,居民入住后垃圾滿地,臭氣熏天。后來想要建設了,但所選樓棟的業主認為買房時沒有告知會建設垃圾站,

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,堅決反對,提議建到小區西北角的公共空地中。又有居民認為會破壞周邊籃球場、公園等活動區域的空氣,提出反對。這一問題直到省級環保督察關注后才開始解決。

深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉等人指出,從政策層面來看,當前物業管理面臨兩大緊迫問題:一是維修基金如何使用,很多城市的維修基金處于“睡眠狀態”,使用門檻太高,想用用不了;二是小區的車位比問題,目前相關規定沒有專門針對車位比做出具體規定,有些文件只是籠統地提出要滿足居民生活需求,在具體配備上,有的小區是1∶0.7,有的是1∶0.5,差別很大,需要從政策層面加以完善。

多管齊下促發展

針對“小區病”多發的狀況,浙江師范大學教授、長江學者李建華認為,政府、房地產商、物業公司、業主等應該形成合力共促小區健康發展,物業公司要與業主建立良好互信關系,業主則應樹立共建共享社區生活理念,提高參與社區共治的能力和水平。

一些專家建議,推進建筑終身負責長效機制,讓從業者對行業有敬畏心,從源頭杜絕安全隱患。

特別是在住宅小區共建共治共享治理格局構建中,應進一步發揮業委會的主體作用。部分受訪人士建議,在有條件的小區,由政府統一管理逐步改為由業主管理。業主大會尚未成立的小區,住建部門應該幫助其成立業主大會,

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,解決住宅專項維修基金落地問題。這樣既能幫助小區的自我管理,也能減小政府主管部門的行政壓力和行政風險。

進一步來看,住宅專項維修基金的管理機制亟待完善。住宅專項維修基金被稱為房屋的“養老金”,實踐中由于使用范圍不明確,申請使用程序較為繁瑣,且尚未建立完整的續籌與補交制度,未來部分小區或出現入不敷出的情況。

專家建議,各地應盡快成立房屋維修基金管理中心,提高資金使用的合理性和安全性。同時簡化使用申請程序,縮短審批時間,提高基金使用率,如突破“需先經過雙2/3(占住宅面積2/3的業主或占總人數2/3以上業主)簽名同意”等申請使用的政策瓶頸,還可建立預支付制度,開通物業應急維修經費使用綠色通道等。

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